Hausverwaltungsangebote lassen sich nicht sinnvoll nur über einen Preis je Einheit vergleichen. Objektart, Einheitenzahl, Unterlagen, technische Situation, offene Forderungen und besondere Aufgaben bestimmen, wie viel Arbeit tatsächlich entsteht.
Vergleichen Sie zuerst die enthaltenen Grundleistungen und erst danach den Preis. Prüfen Sie gesondert, wie Versicherungsfälle, Rechtsstreitigkeiten, Sanierungsprojekte, zusätzliche Versammlungen und die Aufarbeitung früherer Fehler vergütet werden.
Was typischerweise zur laufenden Verwaltung gehört
Der konkrete Umfang ergibt sich immer aus Verwaltervertrag und Beschlüssen. Für ein reguläres WEG-Mandat kalkuliert BlueSky insbesondere folgende laufende Aufgaben:
- Vorbereitung und Durchführung der regulären Eigentümerversammlung,
- laufende Buchhaltung und Vorbereitung der Jahresabrechnung,
- Pflege von Eigentümer-, Objekt- und Vertragsstammdaten,
- Prüfung, Verbuchung und Zahlung laufender Rechnungen sowie
- Erstellung des Wirtschaftsplans.
Dazu kommen Kommunikation, Beschlussumsetzung und die laufende Koordination des Objekts im vertraglich vereinbarten Umfang.
Wann besonderer Aufwand entsteht
Besondere Vergütungen sind nicht automatisch ein Nachteil. Sie sorgen dafür, dass seltene oder außergewöhnliche Aufgaben nicht pauschal auf jedes Mandat verteilt werden. Entscheidend ist, dass Grund- und Sonderleistungen klar beschrieben und nachvollziehbar abgerechnet werden.
| Situation | Warum zusätzlicher Aufwand entsteht | Worauf Eigentümer achten sollten |
|---|---|---|
| Fehlende Abrechnungen oder Buchhaltung | Frühere Zeiträume müssen rekonstruiert und geprüft werden | Umfang, Stundensatz oder Pauschale und Freigabeweg klären |
| Versicherungsfall | Schadenaufnahme, Kommunikation, Angebote und Abrechnung erfordern zusätzliche Koordination | Klausel im Verwaltervertrag zum Schadenmanagement vergleichen |
| Rechtsstreit | Unterlagen, Fristen und Abstimmung mit Rechtsberatung müssen begleitet werden | Aufwand und Befugnisse eindeutig regeln |
| Sanierungsprojekt | Angebote, Beschlüsse, Zahlungen und kaufmännische Kontrolle gehen über den Regelbetrieb hinaus | Technische und kaufmännische Rollen sowie Vergütung trennen |
| Bescheinigung nach § 35a EStG | Zusätzliche steuerbezogene Aufbereitung der Kosten | Prüfen, ob und zu welchen Konditionen die Leistung angeboten wird |
Kann alter Aufarbeitungsbedarf gesondert berechnet werden?
Ja, wenn der zusätzliche Leistungsumfang und die Vergütung transparent vereinbart beziehungsweise von der Gemeinschaft beschlossen sind. Offene Abrechnungen, fehlende Unterlagen oder nicht umgesetzte frühere Beschlüsse gehören nicht automatisch zum normalen Aufwand des neuen Verwaltungsjahres.
In der Praxis ist die Korrektur fremder Buchhaltung oft aufwendiger als eine vollständige Neuerstellung. Fehler müssen zunächst gefunden, zeitlich eingeordnet und anhand von Kontoauszügen, Belegen und Beschlüssen nachvollzogen werden. Erst danach lässt sich eine belastbare Korrektur erstellen.
Wichtig für das Angebot: BlueSky geht bei einer ersten Kalkulation von den übermittelten Angaben aus. Zeigt die spätere Sichtung eine deutlich schwierigere Ausgangslage, muss der zusätzliche Aufwand offen besprochen und neu eingeordnet werden.
Welche Angaben für ein belastbares Angebot nötig sind
- Objektart, Adresse und Anzahl der Wohn-, Gewerbe- und Stellplatzeinheiten,
- Ansprechpartner mit Telefonnummer und E-Mail-Adresse,
- gewünschter Beginn und aktuelle Vertragssituation,
- Teilungserklärung oder wesentliche Eckdaten daraus, soweit verfügbar,
- letzte Jahresabrechnung und aktueller Wirtschaftsplan, soweit vorhanden,
- bekannte Rückstände, offene Abrechnungen, Rechtsfälle oder größere Maßnahmen.
Fehlende Unterlagen verhindern ein indikatives Angebot nicht zwingend. Sie erhöhen aber die Unsicherheit. Je unklarer die Ausgangslage, desto eher muss das Angebot nach einer vollständigen Sichtung angepasst oder um eine gesonderte Aufarbeitung ergänzt werden.
Warnzeichen bei knapp kalkulierten Angeboten
Ein günstiges Angebot kann fachlich und wirtschaftlich passen. Vorsicht ist jedoch sinnvoll, wenn Preis und Vertrag nicht erkennen lassen, wie die versprochene Leistung erbracht werden soll.
- Der Preis wird ausschließlich pro Einheit betrachtet, obwohl ein erheblicher Grundaufwand besteht.
- Ein „All-inclusive“-Versprechen nennt keine klaren Leistungsgrenzen.
- Der Vertrag beschreibt die Grundvergütung nur allgemein.
- Sonderleistungen werden nicht einzeln geregelt; stattdessen verweist eine pauschale Klausel auf „alles Weitere nach Stunden“.
- Aufarbeitungsbedarf und bekannte Problemfelder werden im Angebot nicht angesprochen.
Solche Punkte sind kein automatischer Beweis für ein schlechtes Angebot. Sie sind aber Anlass, konkret nachzufragen und die Vertragsregelungen fachkundig prüfen zu lassen.
Welche Positionen Eigentümer vergleichen sollten
| Prüfpunkt | Frage an den Anbieter |
|---|---|
| Grundvergütung | Welche konkreten Leistungen, Termine und Kommunikationswege sind enthalten? |
| Zusatzversammlungen | Wann entsteht eine gesonderte Vergütung und wie wird sie berechnet? |
| Versicherungsschäden | Welche kaufmännische Schadenbegleitung ist enthalten? |
| Rechtsstreitigkeiten | Welche Zuarbeit und Koordination übernimmt die Verwaltung? |
| Sanierungen | Wie werden Angebote, Beschlüsse, Zahlungen und technische Fachleute koordiniert? |
| Aufarbeitung | Wie werden fehlende Unterlagen, frühere Buchhaltung und Altlasten abgerechnet? |
Häufige Fragen
Warum veröffentlicht BlueSky keine pauschalen Preise?
Weil die Einheitenzahl allein den Aufwand nicht abbildet. Preise werden für den konkreten Fall auf Grundlage von Objekt, Unterlagen und gewünschtem Leistungsumfang angeboten.
Sind Sondervergütungen unfair?
Nicht grundsätzlich. Transparent geregelte Sondervergütungen können fairer sein als ein hoher Pauschalpreis für Leistungen, die viele Gemeinschaften nie benötigen.
Was ist wichtiger: Preis oder Vertrag?
Beides gehört zusammen. Der Preis ist nur verständlich, wenn klar ist, welche Leistung dafür erbracht wird und welche Aufgaben zusätzlich berechnet werden.